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使用和资助保护性地役权保护农田

Who can implement this: State, county, and city officials; communities; governmental organizations; advocacy organizations; and agricultural producers

为子孙后代保护土地, 州和地方决策者应该共同努力，为保护地役权提供资金. 保护地役权是一种具有法律约束力的协议，它限制土地的使用和/或阻止一块财产被开发. 它限制了与该房产相关的某些权利，通常是所有者对该房产进行细分或开发的权利. 然后，私人组织或公共机构强制执行土地所有者不行使受限制权利的承诺. 土地所有者基本上永远丧失了这些受限制的权利, but in certain cases, 守恒地役权可以在有限的时间内成立, 虽然这些短期地役权往往会不断更新.[1]

地役权有选择地只针对和限制那些为保护特定的保护价值所必需的权利，并根据土地所有者和社区的具体需要进行个别调整. 因为土地仍然是私人所有，其余的权利完好无损, 地役权通过与创造就业机会的联系，继续提供经济效益, economic activity, and property taxes.

保护地役权的运作与开发权转让项目类似, 除了开发权不需要由政府机构评估，也不需要建立收发区. 土地所有者自愿捐赠或出售地役权, 这使得他们可以在保留许多私有产权的同时，用部分财产价值换取可观的一次性收入或税收优惠. 土地所有人和地役权购买者, typically an agency, 协商被限制发展权的公平市场价值, 然后这些权利通过保护地役权的记录被出售和记录.

根据联邦税法，捐赠地役权被视为慈善捐赠, 捐赠的人有资格获得联邦所得税减免. In 2015, the U.S. 国会颁布了一项加强联邦税收激励的保护地役权捐赠, which, 取决于地役权的价值, 永久增加土地所有者的税收减免.[2]

保护地役权可以保护农民免受向开发商出售土地的压力，并允许他们继续经营农业或退休时获得可观的收入, 将他们的农业经营交给那些将继续在土地上耕作的人. 由于保护地役权导致的财产价值的减少，使土地卖给了农民, rather than a developer, more feasible.

保护地役权应该只在未来许多年可能成为可行农场的土地上建立. Otherwise, 地役权只会限制发展，而不会保证粮食的持续生产.

因为保护地役权的可用资金有限, 以最不可替代的土地为目标也很重要, such as orchards, for preservation.

Implementation:

尽管一些私人和公共组织已经参与管理十大彩票平台的保护地役权, 犹他县可能想要与一个由当地农民和其他人组成的董事会一起特许自己的农业土地信托. 这样的信托将保留地役权的地方控制. 信托基金可以寻求并持有资金, 购买耕地开发权, 就各种农业问题向县政府官员提供建议, 和县里所有的自然保护区协调.

  • 现有的政府和非营利组织应该共同努力，通过促进犹他县的保护地役权，明确地将农业视为一种宝贵的资源.
  • 十大彩票平台立法机构应该探索新的和现有的选择，并实施购买保护地役权的长期机制 在最适合长期农业生产的关键农田上.

建立保护地役权的最大挑战是资金. 以下是为保护地役权提供大量可靠资金的几种选择.

自然地役权的拨款方案:

  • 回滚税-当绿地指定农田从农业用途中移除时, 如上所述，将所需的“回滚”税投入县农田基金，如由县农业土地信托基金管理的基金. 回滚税是指土地被指定为绿地时所缴纳的较低税额与未被指定为绿地时所缴纳的税额之间的差额.
  • 财产税部分-将县财产税份额的一部分用于农田基金. 这种资助方案可以限制在税收收入充足或增加的年份，以尽量减少对其他县责任的影响.
  • 联邦配套拨款——2014年农业法案提供了数十亿美元的联邦资金，专门用于匹配用于保护农田的其他保护资金, ranchlands, grasslands, wetlands, 还有遍布全国的森林. 这项联邦法案和许多其他资助机构需要匹配的资金，通常是1:1的比例. 因此，县域应建立上述农地信托等机制来吸引, hold, 并管理与联邦和其他可用资金相匹配的资金.
  • 债券-允许县选民就农田保护债券问题进行投票. 如果在政治上更有吸引力的话，重要的野生动物和/或娱乐区域可以包括在债券中. 公共土地信托可以就宣传和组织如何通过这种债券的最佳方式提供建议.
  • 税收抵免——十大彩票平台立法机关可能会通过一项法案，授予那些为保护地役权做出贡献的人国家税收抵免.
  • 不动产转让税:用于购买保育地役权, 全国许多县都依赖于按房地产销售百分比产生的税收. 在十大彩票平台，房地产交易的价格没有披露. However, sales are public information, 房地产转让可以在出售前根据县评估收取一小笔费用. 这项税收本质上要求那些从破坏农业用地中受益的人支付一笔费用，以帮助在其他地方保护这些土地.
  • 销售税——州立法机关试图通过一项法案，允许对购买农业用地和开放空间的保护地役权征收1%的八分之一的地方销售税.
  • 特区税:如设立农业保护区为“特区”,他们将被授权对获得免税地位的公共资金征税或使用.

勒雷·麦卡利斯特关键土地保护基金提供赠款，以支持关键农业用地的保护, wildlife habitats, 以及其他对州内不同社区至关重要的土地. 该基金高度依赖于从州立法机构获得资金，并不是一种可靠的资源.[3]

县立法者和利益相关者都有兴趣开发一个更窄的, 更集中的农田基金将从立法机构获得更一致的资金. 县和州议员必须共同努力，解决房地产价格上涨带来的挑战，以及农民向开发商出售土地的压力.

Examples:

十大彩票平台有许多不同规模和不同地区的保护地役权项目. 其中一些项目和组织包括:熊河土地保护协会, the Ogden Valley Land Trust, 顶峰土地管理地役权计划, 自然保护地役权计划, 以及十大彩票平台开放土地地役权计划.[4]

马萨诸塞州有一个专门为农业利益而设计的保护地役权计划:“农业保护限制(APR)计划是一个自愿计划，为农田所有者提供一个非开发替代方案，他们面临着关于农场未来使用和沉淀的决定. 该计划向农民提供一笔款项，数额相当于其农田的“公平市场价值”与“公平市场农业价值”之间的差额，以换取永久契据限制, 这就排除了对土地的任何使用会对其农业生存能力产生负面影响的可能性.”[5]

宾夕法尼亚州采取了一种非常规的方式，征收香烟税, 是谁资助了该州45%的自然保护地役权. 其余的费用由县和州政府提供.[6]

确定农业用地的具体用途，并优先考虑应保留或进行长期保育工作的土地

Who can implement this: 县市官员、政府组织和倡导组织

Utah County and its cities, 与十大彩票平台农业和食品部合作, 是否应该通过分析比较耕地属性来确定耕地价值. This process, 结合社区反馈, 能帮助官员们确定县里最有前途的农田，并决定哪些土地应该保留吗. 为了建立一个有意义的评估在犹他县的农业用地, 需要收集数据，以便更好地了解不同类型的作物在哪里生长得最好，以及在哪里有可能在未充分利用的土地上进行农业扩张. 在空间上识别这些关键土地是帮助决策者做出保护决策的重要一步.

如果土地被确定具有较高的农业价值, 可以采取措施，优先保护其用于农业，而不是其他用途，如单户住宅.

Implementation:

确定农地保存的优先次序包括以下步骤:

  • 让社区参与到全县范围的测绘工作中，以帮助确定哪些农业用地可能符合保护条件，这些因素包括:目前作物在哪里种植, soil quality, water availability, slope, soil drainage, soil permeability, ecology, 微气候和其他环境因素.
  • 收集和研究农田土壤样本的因素，如盐度, fertility, and more. The U.S. 农业部保存着全州土壤质量的最新记录, rated on a 5-point scale.[1] 美国农业部的分级可以用来确定犹他县的哪些土壤应该得到最好的保护, 尽管额外的测试可以帮助证实他们的发现.
  • 分析现场水资源的可用性，包括水资源的数量和质量.
  • 采访当地农民以确定种植历史, cultural value, 农田的其他重要因素.

地方政府应该使用土地评估和场地评估(LESA)系统来帮助确定其社区中存在的主要农业用地. 创建一个有效的LESA系统可能是一个漫长的过程, 但它们对于了解哪些农业用地应该优先保护和作为保护目标至关重要.[2]

Examples:

萨克拉门托地区政府委员会在加州大学的帮助下分析了他们的地区, Davis, 并为未来的农业创造了不同的场景. 这些情景为委员会提供了数据，帮助他们了解哪种类型的增长最能保护关键的农业用地.[3]

大多数试图优先保护农田的地方都建立了与资助保护活动相结合的系统. In 2000, 密歇根州通过了《十大娱乐彩票平台》, 创立了密歇根农业保护基金. 该基金向地方政府提供国家配套资金，用于购买符合条件的农田的开发权.[4] 该基金要求地方政府使用评分系统对申请保护的土地进行排序.

在犹他县建立农业保护区，以支持各种规模的农场经营

Who can implement this: State, county, and city lawmakers; communities; governmental organizations; and agricultural producers

农业保护区(APAs)旨在保护农业和牧场经营. 在APA范围内的土地上的农业经营被赋予“最高优先使用地位”,这意味着从监管角度来看，它们的价值高于住宅和商业用途.[1] APAs建立了20年，可以修改, renewed, 或者在期限结束时终止.

apa有助于保护农民免受妨害诉讼, 州和地方机构对农场结构和做法的不合理限制, 分区名称的改变, 道路穿过他们的农场. 它们还可以通知邻近的土地购买者，他们正在购买受保护农场附近的土地.[2] apa有助于防止小型农场被出售给开发商, 这使更多的小农场适合初学的农民，并有助于减轻小农场的一些固有风险. 这些保护区使农民能够更加安心地经营自己的业务，而不必担心外部力量扰乱他们的生计.

目前建立农业保护区的条件如下:

  • 每个APA必须至少有20英亩的连续面积. APA的提案必须由该地区大部分土地的所有者签署，并包括以下信息:
    • 潜在APA的边界
    • 对该地区农业生产的任何限制
    • 区域内土地登记所有人的名称
    • 区域内每个地块的英亩数.
  • 如果提案得到县委员会的批准，任何时候都可以在APA中增加或删除土地.

 

Implementation:[3]

  • 政府和非营利组织应该教育当地的土地所有者，让他们了解APAs的好处和局限性 帮助社区开始建立APAs的进程.
  • 十大彩票平台县评估办公室应该在网上提供一个易于访问的APA应用程序 增加过程的透明度. 犹他县的APA应用程序目前可在线获得，并将过程分解为易于理解和遵循的步骤.[4]
  • 市议会和犹他县委员会应该通过一项允许自动建立APAs的法令 满足农业生产的最低面积要求.
  • 十大彩票平台立法机构应该将APA的最小面积降低到5英亩 这样更多的土地才有资格得到保护.
  • 农业生产者应共同努力建立APAs in their communities. 虽然州法律允许在全州范围内建立APAs, 各社区负责监督在其管辖范围内建立的援助计划. 城市应该建立委员会来确定可能的APAs，并与土地所有者合作简化申请程序.

Examples:

十大彩票平台法律允许在全州范围内建立APAs, 每个国家都在调整和修改这一进程，以满足其具体需求并改进实施.[5] 十大彩票平台县法典专门针对APA，并建立了APA咨询委员会，以协助在全国范围内创建APA.[6]

今天，犹他县在犹他湖的每一边都有70多个APAs. 这些APAs是保护全国城乡农田的宝贵工具.

 

发展发展权转让(TDR)项目

Who can implement this: 县市官员、农业生产者和开发商

县和市的决策者应该努力创建一个有效的发展权转让(TDR)项目. TDR项目将使土地所有者能够通过将开发转移到更合适的地点来保护农田.

TDR规划是基于市场的工具，鼓励和促进发展从地方的自愿转移, such as farmland, 哪里的发展是不受欢迎的，哪里的发展是受鼓励的.[1] 转让开发权有助于保护至关重要的土地, 但要使TDR项目有效运作，政府必须明确界定促进转移的过程.

In a TDR program, 获得开发权的财产的土地所有人(接收地)补偿捐赠财产的所有人(发送地). 然后，对捐赠其开发权的房产永久施加契据限制. 使物业符合接收地点的资格, 它必须适合额外的开发, 服务和基础设施要么到位，要么计划好了.[2]

在犹他县实施TDR项目将为那些希望从其土地的一些发展潜力中获利的农民提供额外的选择，而不必细分其财产或完全出售其财产. 这将使他们能够继续耕作，并保持土地的农业用途.

为了实施TDR规划, however, 各市或县需要应对以下挑战:[3]

  • 决定TDR规划是否将局限于单个城市还是跨辖区开展. 如有必要，可订立跨司法管辖区协议.
  • 由于发展压力，接收地区不足. 设备不良的接收站点可能导致TDR项目失败, 因此，司法管辖区必须在整个转移过程中指定适当的接收区域.
  • 确保有足够的基础设施. 接收地区必须有足够的基础设施.g. 道路、公用设施和雨水设施)来支持增加的密度和人口增长.
  • 使用分区和开发标准来确保项目的可行性. TDR规划是一种以市场为基础的机制，在发展需求旺盛的情况下最能取得成功. 尽管司法管辖区无法控制市场, 不同城市和农村地区的分区和发展标准有助于确定可行的发展形式，以及开发商将发展转移到其他地区的意愿.
  • 需要积极的支持和领导. 大多数成功的热带病培训规划都有强有力的领导，注重公众宣传和教育, program advocacy, and transaction support.

Implementation:

在直辖市或地区内建立TDR规划通常涉及以下基本步骤: [4]

  1. 将TDR作为一种自愿选择，并在县或市分区条例中作出行政规定.
  2. 确定发送区域. 发送区域具有重要的保护价值，通常是一个确定的地理区域, 但它也可以基于特定的位置标准.
  3. 确定在发送区域内分配给每名土地拥有人的土地发展许可数目. 这个数字通常通过一个简单的数学公式e来确定.g.在美国，每五英亩就有一个TDR. 大多数市政当局都规定了土地所有者转让开发权资格的最小地块面积. 县或市必须确定TDR分配公式是否“剔除”了受限制的土地.e.，即不容易建造及可能降低发展价值的楼宇.
  4. 建立开发权切断程序. 通常此程序是分区条例条文的一部分，并要求使用可转让发展权契据文件. 该条例可包括由县或市律师批准形成的契约文件样本. 该程序还必须要求，在接收地区通过TDR获得开发权的提议获得批准之前，已执行的契约必须在县记录员处备案.
  5. 建立永久保护被剥夺发展权的土地的程序. 通常这一程序需要使用限制性契约, or preferably, 由第三方持有的保护地役权.
  6. 识别接收区域. 规划接收区域以适应增长，并且最好已经有公共设施(如水和下水道)或有相关计划. 接收区域可以是住宅区, commercial, industrial, institutional, or any combination thereof. Preferably, 市政当局或地区应在综合计划更新过程中事先确定发送和接收区域.
  7. 为接收区域的发展制定计划提交要求. 获发发展计划收据的发展项目，可在《十大彩票平台》内作有条件用途, 或参与传统社区发展叠加区，可在购买一定程度的传统社区发展区的情况下进行.

Examples:

Mapleton, Utah, 使用TDR项目来保护关键的环境区域, 尤其是位于城市东部的山麓地区. 梅普尔顿TDR项目促进了农业用地的保护, rural open space, scenic vistas, sensitive lands, natural hazard areas, 以及那些公共服务提供困难和/或昂贵的地方, 比如山坡和山腰.

发送区域在梅普尔顿总体规划中指定. 建议发展项目的最大密度不得超过该址总体规划指定的最大密度. 决定是否批准在接收地进行开发, 市议会必须考虑拟议的开发与周围开发的兼容性，以及与总体规划的一致性和对开发规范的遵守. 市议会还可以决定地块大小和其他开发标准，包括密度.[5]

鼓励更高效的农业用水系统和做法

Who can implement this: State, county, and city lawmakers; communities; governmental organizations; advocacy organizations; agricultural producers; 水利区

约旦河流域所有的水都是相连的. 整个盆地的水被用于各种住宅, agricultural, 以及流域内不同地点的其他用途. Different cities, communities, 个人应该共同努力，更有效地利用这些水，并在整个流域范围内节约用水.

However, 许多这些提高效率和保护环境的努力需要首先由县政府进行探索和激励, its cities, and regional water agencies. 因为改变用水行为目前对个人没有好处, 许多人没有什么动机去努力提高用水效率. 尽管一些保护措施可能会减少分流的水量, 它们还可能增加整个盆地的总体枯竭. 出于这个原因，最好从整个流域的角度来看待保护问题.

十大彩票平台的城市也面临着管理水和水权的挑战. 这些城市往往最终囤积了水，却不知道如何最好地利用这些水. 协助城市管理水权将有助于保护水资源, 鼓励更广泛地了解盆地中的水, 在分配水资源到不同用途时，避免人为短缺. Many conservation measures, 如沟渠或运河的维护或衬里, 是否也能从国家或其他实体的更多援助中受益.

区域水务机构可以填补这些知识和管理方面的空白，并使地区能够集中资源. 它们还允许在更多的地方尺度上讨论和解决水问题, 避免了在十大彩票平台讨论水问题时常见的全州范围内的政治斗争.[1]

Implementation:

  • Lawmakers, government organizations, 非营利组织应该支持节约用水的项目 如:滴灌系统, lining canals, soil management, 开发高效的灌溉设备.
  • 州、县、市的官员应该在更大范围内鼓励节约用水.
    • 各组织和政策制定者应帮助生产者和社区更广泛地了解水系统和水管理，以激励县居民更有效地用水.
    • State, county, 城市立法者应该为节约用水和/或实施更好的节水措施的生产者和社区成员提供税收减免和税收抵免等财政激励措施.
  • The Utah legislature, the Utah County Commission, 各个市议会应该鼓励和支持现有的组织在区域范围内管理和节约用水 在犹他县和整个州. 像地区水务局或水利区这样的组织可以作为一个强大的工具，帮助那些希望更有效地利用和保护水资源的地区.
    • 基于社区和地方立法者的支持, 州立法者需要对水资源管理结构进行改革.
    • 根据居民的需要和实施目标进行调整, 应该在整个流域范围内建立单独的地区, county, or community scale. 

Examples:

加州水资源部专注于综合区域水管理(IRWM)，作为区域水管理者和管理团体在当地和区域水基础设施投资和解决当地水问题的一种方式.[2] 加州有48个IRWM区域, 它们覆盖了该州87%的地理面积和99%的人口. 每个地区都有自己的挑战和可用资源来解决水问题. 加州IRWM在2014年干旱期间发挥了重要作用, 允许全州不同的地理区域节约用水，并在区域和全州范围内应对独特的挑战.

 

使用替代的水转移选项来停止购买和干燥的做法

Who can implement this: State and city officials, governmental organizations, agricultural producers, 水利区

由于住宅和市政发展给立法者带来了确保水权的压力, 城市有时会购买农业用水权和土地, 将它们从农业用途转移出去. 因为来自发展的压力, 生产者被激励出售他们的水权, 常常不得不让他们的土地停止农业生产.[1] 其他调水方案将使城市在分配水资源的同时仍能保护农业用地. 当农民的水权因侵占性开发而变得更有价值时，他们也将给予他们更多的选择.

其他输水方案:

Fallowing agreements: In a fallowing agreement, 农民和水资源管理者表示，城市将付钱给农民，让他们把一定比例的土地变成荒地，而不是将原本用于土地的水转移(或租赁)到城市用途.[2] 后续协议为农民和牧场主提供了一种临时的方式, rather than permanently, 利用他们的一些水权赚钱.

其他转账方式(自动取款机): ATMs 农业生产者之间是否存在结构性协议, water managers, 当地立法者允许将水转移到新的用途，同时尽量减少对当地经济的影响，并为农业生产者提供资金.[3] 这些方法通常概述了如何优化水转移后剩余土地的农业和非农业效益. 自动取款机通常还包括缓解措施，以帮助尽量减少对当地社区和环境的影响.

发展权转让(TDR)项目:TDR项目可以用来阻止城市不必要地兼并开放空间. 一些农业用地可能因不必要的兼并而变得功能失调或不合规, 特别是当兼并只是为了确保新开发的水权时. 犹他县的城市只有在有利于社区所有成员的情况下才应该兼并土地

Implementation:

  • 市议会和规划者应与农民和牧场主密切合作，使用调水方案，以保持农业用地的生产. 市议会应寻求其他的水转移方案，而不是在不探索所有方案的情况下将水权从农业转移到城市.
  • 市议会和规划者应该这么做 确定哪些农业用地在过去通过购买和干燥的做法被剥夺了生产 探索向农民归还水权的方法，使他们能够再次将土地用于农业生产. 所有的转让都必须在买卖双方自愿的协议下进行.

Examples:

科罗拉多州在2014年立法会议后签署了一项专门针对“买干”行为的法案.[4] 该法案允许地方政府批准任何将水权从农业转移到家庭用途的开发项目. 即使一些农业用地被开发，也要保护水资源, 该法案还限制了在取代农业用地的住宅用地上用于浇灌草地的水量.

 

控制大量用水的入侵物种

Who can implement this: Federal, state, county, and city officials; governmental organizations; and advocacy organizations

因为一些入侵物种需要大量的水, 将它们从十大彩票平台的河流和湖泊中移除可以极大地改善城市和农村可用的水量.

Phragmites, for example, 是十大彩票平台海岸线上最常见的入侵物种之一吗. 它们形成了一种有害的单一栽培，因为它们传播得很快，消耗了大量的水. 芦苇被犹他县认为是一种“有毒的杂草”,“适应不利条件和自然灾害, 能够战胜并最终消灭本地植被和至关重要的湿地.[1] 芦苇也是蚊子和, when dried out, 成为犹他湖自然环境和人工开发项目的主要火灾隐患. 也许最重要的是，这些植物消耗大量的水. In fact, 移除大盐湖沿岸的芦苇所增加的水量相当于修建熊河管道所减少的水量.

柽柳(也被称为盐杉树)是十大彩票平台海岸线上常见的另一种主要入侵物种. 虽然没有芦苇常见, 红柳具有分泌盐的特性，可以向水和土壤中添加盐，使它们对本地植物物种来说是贫瘠的, 从而降低了十大彩票平台海岸线栖息地的质量，同时也使用了不成比例的大量水.

Implementation:

红柳可以用红柳甲虫进行扑杀, 虽然甲虫一旦被引入就很难控制. 红柳植物也会在高遮荫条件下死亡，而一些本地植物则不会, 十大彩票平台人可以利用这种现象来帮助消灭这种植物. In Utah, 控制除草剂已成为控制芦苇和红柳最广泛使用的方法之一.

  • 十大彩票平台的立法者和组织应该加大力度清除入侵物种 并且应该努力更好地了解搬迁对环境的影响.
  • 十大彩票平台的立法者应该探索通过资助团体扩大扑杀行动, bills, 以及控制入侵物种的部门 在犹他湖和犹他县其他主要水源附近.

Examples:

十大彩票平台县杂草控制委员会负责执行该县的杂草法, including invasive species.[2] 委员会包括立法者和农民(任期四年)，以便在讨论中平衡观点. 该委员会每年召开四次会议，讨论杂草控制法律以及不同杂草对该县水道和农业构成的挑战.

2014年，犹他湖委员会发起了一项重大的芦苇清除行动. 它的目标是在三年内清除犹他湖不同海岸线上95%以上的芦苇.[3] 该委员会目前正在进行这项工作，并在每个生长季节扩大清除行动.

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