Agricultural Producers

使用和资助保护性地役权保护农田

Who can implement this: State, county, and city officials; communities; governmental organizations; advocacy organizations; and agricultural producers

To protect land for future generations, 州和地方决策者应该共同努力，为保护地役权提供资金. 保护地役权是一种具有法律约束力的协议，它限制土地的使用和/或阻止一块财产被开发. 它限制了与该房产相关的某些权利，通常是所有者对该房产进行细分或开发的权利. A private organization or public agency then enforces the landowner’s promise not to exercise the restricted rights. 土地所有者基本上永远丧失了这些受限制的权利, but in certain cases, 守恒地役权可以在有限的时间内成立, 虽然这些短期地役权往往会不断更新.[1]

地役权有选择地只针对和限制那些为保护特定的保护价值所必需的权利，并根据土地所有者和社区的具体需要进行个别调整. 因为土地仍然是私人所有，其余的权利完好无损, 地役权通过与创造就业机会的联系，继续提供经济效益, economic activity, and property taxes.

保护地役权的运作与开发权转让项目类似, 除了开发权不需要由政府机构评估，也不需要建立收发区. 土地所有者自愿捐赠或出售地役权, 这使得他们可以在保留许多私有产权的同时，用部分财产价值换取可观的一次性收入或税收优惠. A landowner and an easement purchaser, typically an agency, 协商被限制发展权的公平市场价值, 然后这些权利通过保护地役权的记录被出售和记录.

根据联邦税法，捐赠地役权被视为慈善捐赠, 捐赠的人有资格获得联邦所得税减免. In 2015, the U.S. 国会颁布了一项加强联邦税收激励的保护地役权捐赠, which, depending on the value of the easement, 永久增加土地所有者的税收减免.[2]

保护地役权可以保护农民免受向开发商出售土地的压力，并允许他们继续经营农业或退休时获得可观的收入, 将他们的农业经营交给那些将继续在土地上耕作的人. 由于保护地役权导致的财产价值的减少，使土地卖给了农民, rather than a developer, more feasible.

保护地役权应该只在未来许多年可能成为可行农场的土地上建立. Otherwise, 地役权只会限制发展，而不会保证粮食的持续生产.

因为保护地役权的可用资金有限, 以最不可替代的土地为目标也很重要, such as orchards, for preservation.

Implementation:

Although a number of private and public organizations are already involved in managing conservation easements in Utah, Utah County may want to charter its own agricultural land trust with a board of directors comprising local farmers and others. 这样的信托将保留地役权的地方控制. The trust could seek and hold funding, buy development rights of farmland, 就各种农业问题向县政府官员提供建议, 和县里所有的自然保护区协调.

  • 现有的政府和非营利组织应该共同努力，通过促进犹他县的保护地役权，明确地将农业视为一种宝贵的资源.
  • The Utah Legislature should explore new and existing options and implement long-term mechanisms for buying conservation easements 在最适合长期农业生产的关键农田上.

建立保护地役权的最大挑战是资金. 以下是为保护地役权提供大量可靠资金的几种选择.

自然地役权的拨款方案:

  • 回滚税-当绿地指定农田从农业用途中移除时, 如上所述，将所需的“回滚”税投入县农田基金，如由县农业土地信托基金管理的基金. 回滚税是指土地被指定为绿地时所缴纳的较低税额与未被指定为绿地时所缴纳的税额之间的差额.
  • 财产税部分-将县财产税份额的一部分用于农田基金. 这种资助方案可以限制在税收收入充足或增加的年份，以尽量减少对其他县责任的影响.
  • 联邦配套拨款——2014年农业法案提供了数十亿美元的联邦资金，专门用于匹配用于保护农田的其他保护资金, ranchlands, grasslands, wetlands, and forests across the country. 这项联邦法案和许多其他资助机构需要匹配的资金，通常是1:1的比例. 因此，县域应建立上述农地信托等机制来吸引, hold, 并管理与联邦和其他可用资金相匹配的资金.
  • 债券-允许县选民就农田保护债券问题进行投票. 如果在政治上更有吸引力的话，重要的野生动物和/或娱乐区域可以包括在债券中. 公共土地信托可以就宣传和组织如何通过这种债券的最佳方式提供建议.
  • Tax credits – The Utah legislature could pass a bill awarding state tax credits to those who contribute to a conservation easement.
  • 不动产转让税:用于购买保育地役权, 全国许多县都依赖于按房地产销售百分比产生的税收. 在十大彩票平台，房地产交易的价格没有披露. However, sales are public information, 房地产转让可以在出售前根据县评估收取一小笔费用. This tax would essentially require those who benefit from destroying agricultural land to pay a fee to help preserve it in other places.
  • 销售税——州立法机关试图通过一项法案，允许对购买农业用地和开放空间的保护地役权征收1%的八分之一的地方销售税.
  • 特区税:如设立农业保护区为“特区”,他们将被授权对获得免税地位的公共资金征税或使用.

The LeRay McAllister Critical Land Conservation Fund provides grants to support the conservation of critical agricultural lands, wildlife habitats, 以及其他对州内不同社区至关重要的土地. This fund is highly dependent on receiving money from the state legislature and is not as reliable a resource as it could be.[3]

县立法者和利益相关者都有兴趣开发一个更窄的, 更集中的农田基金将从立法机构获得更一致的资金. 县和州议员必须共同努力，解决房地产价格上涨带来的挑战，以及农民向开发商出售土地的压力.

Examples:

十大彩票平台有许多不同规模和不同地区的保护地役权项目. 其中一些项目和组织包括:熊河土地保护协会, the Ogden Valley Land Trust, 顶峰土地管理地役权计划, 自然保护地役权计划, 以及十大彩票平台开放土地地役权计划.[4]

马萨诸塞州有一个专门为农业利益而设计的保护地役权计划:“农业保护限制(APR)计划是一个自愿计划，为农田所有者提供一个非开发替代方案，他们面临着关于农场未来使用和沉淀的决定. 该计划向农民提供一笔款项，数额相当于其农田的“公平市场价值”与“公平市场农业价值”之间的差额，以换取永久契据限制, 这就排除了对土地的任何使用会对其农业生存能力产生负面影响的可能性.”[5]

宾夕法尼亚州采取了一种非常规的方式，征收香烟税, 是谁资助了该州45%的自然保护地役权. 其余的费用由县和州政府提供.[6]

在犹他县建立农业保护区，以支持各种规模的农场经营

Who can implement this: State, county, and city lawmakers; communities; governmental organizations; and agricultural producers

农业保护区(APAs)旨在保护农业和牧场经营. 在APA范围内的土地上的农业经营被赋予“最高优先使用地位”,这意味着从监管角度来看，它们的价值高于住宅和商业用途.[1] APAs建立了20年，可以修改, renewed, 或者在期限结束时终止.

apa有助于保护农民免受妨害诉讼, 州和地方机构对农场结构和做法的不合理限制, changes in zoning designations, and roads cutting through their farms. 它们还可以通知邻近的土地购买者，他们正在购买受保护农场附近的土地.[2] apa有助于防止小型农场被出售给开发商, which makes more small farms available to beginning farmers and helps mitigate some of the inherent risks of small farms. 这些保护区使农民能够更加安心地经营自己的业务，而不必担心外部力量扰乱他们的生计.

目前建立农业保护区的条件如下:

  • 每个APA必须至少有20英亩的连续面积. A proposal for APA must be signed by the owners of a majority of the land within the area and include the following information:
    • The boundaries of the potential APA
    • 对该地区农业生产的任何限制
    • 区域内土地登记所有人的名称
    • 区域内每个地块的英亩数.
  • 如果提案得到县委员会的批准，任何时候都可以在APA中增加或删除土地.

 

Implementation:[3]

  • 政府和非营利组织应该教育当地的土地所有者，让他们了解APAs的好处和局限性 帮助社区开始建立APAs的进程.
  • 十大彩票平台县评估办公室应该在网上提供一个易于访问的APA应用程序 增加过程的透明度. Uintah County’s APA application is currently available online and breaks the process into steps that are easy to understand and follow.[4]
  • City councils and the Utah County Commission should pass an ordinance allowing for the automatic establishment of APAs 满足农业生产的最低面积要求.
  • 十大彩票平台立法机构应该将APA的最小面积降低到5英亩 这样更多的土地才有资格得到保护.
  • 农业生产者应共同努力建立APAs in their communities. 虽然州法律允许在全州范围内建立APAs, 各社区负责监督在其管辖范围内建立的援助计划. Cities should establish committees to identify possible APAs and work with landowners to simplify the application process.

Examples:

十大彩票平台法律允许在全州范围内建立APAs, 每个国家都在调整和修改这一进程，以满足其具体需求并改进实施.[5] 十大彩票平台县法典专门针对APA，并建立了APA咨询委员会，以协助在全国范围内创建APA.[6]

今天，犹他县在犹他湖的每一边都有70多个APAs. 这些APAs是保护全国城乡农田的宝贵工具.

 

发展发展权转让(TDR)项目

Who can implement this: 县市官员、农业生产者和开发商

县和市的决策者应该努力创建一个有效的发展权转让(TDR)项目. TDR programs would enable landowners to preserve farmland by transferring development to more appropriate locations.

TDR programs are market-based tools that encourage and facilitate the voluntary transfer of development from places, such as farmland, 哪里的发展是不受欢迎的，哪里的发展是受鼓励的.[1] 转让开发权有助于保护至关重要的土地, but for a TDR program to work efficiently the government must clearly define the process of facilitating transfers.

In a TDR program, 获得开发权的财产的土地所有人(接收地)补偿捐赠财产的所有人(发送地). 然后，对捐赠其开发权的房产永久施加契据限制. 使物业符合接收地点的资格, 它必须适合额外的开发, 服务和基础设施要么到位，要么计划好了.[2]

在犹他县实施TDR项目将为那些希望从其土地的一些发展潜力中获利的农民提供额外的选择，而不必细分其财产或完全出售其财产. 这将使他们能够继续耕作，并保持土地的农业用途.

In order to implement a TDR program, however, 各市或县需要应对以下挑战:[3]

  • 决定TDR规划是否将局限于单个城市还是跨辖区开展. 如有必要，可订立跨司法管辖区协议.
  • 由于发展压力，接收地区不足. 设备不良的接收站点可能导致TDR项目失败, 因此，司法管辖区必须在整个转移过程中指定适当的接收区域.
  • 确保有足够的基础设施. 接收地区必须有足够的基础设施.g. 道路、公用设施和雨水设施)来支持增加的密度和人口增长.
  • 使用分区和开发标准来确保项目的可行性. TDR规划是一种以市场为基础的机制，在发展需求旺盛的情况下最能取得成功. 尽管司法管辖区无法控制市场, 不同城市和农村地区的分区和发展标准有助于确定可行的发展形式，以及开发商将发展转移到其他地区的意愿.
  • 需要积极的支持和领导. 大多数成功的热带病培训规划都有强有力的领导，注重公众宣传和教育, program advocacy, and transaction support.

Implementation:

在直辖市或地区内建立TDR规划通常涉及以下基本步骤: [4]

  1. Establishing a TDR as a voluntary option with administrative provisions within the county or municipal zoning ordinance.
  2. Identifying the sending area. 发送区域具有重要的保护价值，通常是一个确定的地理区域, 但它也可以基于特定的位置标准.
  3. 确定在发送区域内分配给每名土地拥有人的土地发展许可数目. 这个数字通常通过一个简单的数学公式e来确定.g., one TDR for every five acres. Most municipalities establish some minimum parcel size for a landowner’s eligibility to transfer development rights. 县或市必须确定TDR分配公式是否“剔除”了受限制的土地.e.，即不容易建造及可能降低发展价值的楼宇.
  4. 建立开发权切断程序. 通常此程序是分区条例条文的一部分，并要求使用可转让发展权契据文件. 该条例可包括由县或市律师批准形成的契约文件样本. 该程序还必须要求，在接收地区通过TDR获得开发权的提议获得批准之前，已执行的契约必须在县记录员处备案.
  5. 建立永久保护被剥夺发展权的土地的程序. 通常这一程序需要使用限制性契约, or preferably, 由第三方持有的保护地役权.
  6. Identifying the receiving area. 规划接收区域以适应增长，并且最好已经有公共设施(如水和下水道)或有相关计划. Receiving areas can be residential, commercial, industrial, institutional, or any combination thereof. Preferably, 市政当局或地区应在综合计划更新过程中事先确定发送和接收区域.
  7. 为接收区域的发展制定计划提交要求. 获发发展计划收据的发展项目，可在《十大娱乐彩票平台》内作有条件用途, or participation in a Traditional Neighborhood Development Overlay District can be made subject to the purchase of some level of TDRs.

Examples:

Mapleton, Utah, 使用TDR项目来保护关键的环境区域, 尤其是位于城市东部的山麓地区. 梅普尔顿TDR项目促进了农业用地的保护, rural open space, scenic vistas, sensitive lands, natural hazard areas, 以及那些公共服务提供困难和/或昂贵的地方, such as hillsides and mountainsides.

发送区域在梅普尔顿总体规划中指定. The maximum density of the proposed development cannot exceed the maximum density of the site’s general plan designation. 决定是否批准在接收地进行开发, 市议会必须考虑拟议的开发与周围开发的兼容性，以及与总体规划的一致性和对开发规范的遵守. 市议会还可以决定地块大小和其他开发标准，包括密度.[5]

鼓励更高效的农业用水系统和做法

Who can implement this: State, county, and city lawmakers; communities; governmental organizations; advocacy organizations; agricultural producers; and water conservancy districts

约旦河流域所有的水都是相连的. 整个盆地的水被用于各种住宅, agricultural, 以及流域内不同地点的其他用途. Different cities, communities, and individuals should work together to use this water more efficiently and to conserve water on a basin-wide scale.

However, 许多这些提高效率和保护环境的努力需要首先由县政府进行探索和激励, its cities, and regional water agencies. 因为改变用水行为目前对个人没有好处, 许多人没有什么动机去努力提高用水效率. 尽管一些保护措施可能会减少分流的水量, 它们还可能增加整个盆地的总体枯竭. 出于这个原因，最好从整个流域的角度来看待保护问题.

十大彩票平台的城市也面临着管理水和水权的挑战. 这些城市往往最终囤积了水，却不知道如何最好地利用这些水. 协助城市管理水权将有助于保护水资源, 鼓励更广泛地了解盆地中的水, 在分配水资源到不同用途时，避免人为短缺. Many conservation measures, 如沟渠或运河的维护或衬里, 是否也能从国家或其他实体的更多援助中受益.

区域水务机构可以填补这些知识和管理方面的空白，并使地区能够集中资源. 它们还允许在更多的地方尺度上讨论和解决水问题, 避免了在十大彩票平台讨论水问题时常见的全州范围内的政治斗争.[1]

Implementation:

  • Lawmakers, government organizations, 非营利组织应该支持节约用水的项目 such as: drip irrigation systems, lining canals, soil management, 开发高效的灌溉设备.
  • 州、县、市的官员应该在更大范围内鼓励节约用水.
    • 各组织和政策制定者应帮助生产者和社区更广泛地了解水系统和水管理，以激励县居民更有效地用水.
    • State, county, 城市立法者应该为节约用水和/或实施更好的节水措施的生产者和社区成员提供税收减免和税收抵免等财政激励措施.
  • The Utah legislature, the Utah County Commission, and individual city councils should encourage and support existing organizations that manage and conserve water on a regional scale 在犹他县和整个州. 像地区水务局或水利区这样的组织可以作为一个强大的工具，帮助那些希望更有效地利用和保护水资源的地区.
    • 基于社区和地方立法者的支持, 州立法者需要对水资源管理结构进行改革.
    • 根据居民的需要和实施目标进行调整, 应该在整个流域范围内建立单独的地区, county, or community scale. 

Examples:

加州水资源部专注于综合区域水管理(IRWM)，作为区域水管理者和管理团体在当地和区域水基础设施投资和解决当地水问题的一种方式.[2] California has 48 IRWM regions, 它们覆盖了该州87%的地理面积和99%的人口. 每个地区都有自己的挑战和可用资源来解决水问题. 加州IRWM在2014年干旱期间发挥了重要作用, allowing different geographic areas across the state to conserve water and combat unique challenges on both regional and statewide scales.

 

使用替代的水转移选项来停止购买和干燥的做法

Who can implement this: State and city officials, governmental organizations, agricultural producers, and water conservancy districts

由于住宅和市政发展给立法者带来了确保水权的压力, 城市有时会购买农业用水权和土地, 将它们从农业用途转移出去. 因为来自发展的压力, 生产者被激励出售他们的水权, 常常不得不让他们的土地停止农业生产.[1] 其他调水方案将使城市在分配水资源的同时仍能保护农业用地. They will also give farmers more options of what to do when their water rights become more valuable because of encroaching development.

Alternative Water Transfer Options:

Fallowing agreements: In a fallowing agreement, 农民和水资源管理者表示，城市将付钱给农民，让他们把一定比例的土地变成荒地，而不是将原本用于土地的水转移(或租赁)到城市用途.[2] 后续协议为农民和牧场主提供了一种临时的方式, rather than permanently, cash in on some of their water rights.

Alternative transfer methods (ATMs): ATMs 农业生产者之间是否存在结构性协议, water managers, 当地立法者允许将水转移到新的用途，同时尽量减少对当地经济的影响，并为农业生产者提供资金.[3] 这些方法通常概述了如何优化水转移后剩余土地的农业和非农业效益. 自动取款机通常还包括缓解措施，以帮助尽量减少对当地社区和环境的影响.

Transfer of development rights (TDR) programs: TDR programs can be used to dissuade cities from unnecessarily annexing open spaces. 一些农业用地可能因不必要的兼并而变得功能失调或不合规, 特别是当兼并只是为了确保新开发的水权时. 犹他县的城市只有在有利于社区所有成员的情况下才应该兼并土地

Implementation:

  • 市议会和规划者应与农民和牧场主密切合作，使用调水方案，以保持农业用地的生产. 市议会应寻求其他的水转移方案，而不是在不探索所有方案的情况下将水权从农业转移到城市.
  • City councils and planners should identify which agricultural lands have been taken out of production through buy-and-dry practices in the past and 探索向农民归还水权的方法，使他们能够再次将土地用于农业生产. 所有的转让都必须在买卖双方自愿的协议下进行.

Examples:

A Colorado bill specifically designed to combat buy-and-dry practices was signed into law after the state’s 2014 legislative session.[4] The bill allows local government to approve any development that transfers the water rights from agricultural to domestic uses. 即使一些农业用地被开发，也要保护水资源, the bill also limits the amount of water that can be used for watering grass on residential lots that have replaced agricultural lands.

 

在农业区建造的房屋的最小面积为40英亩，以阻止将农业经营转为低密度住宅用地

Who can implement this: 县市官员、社区、政府组织和农业生产者

A particular concern raised by the spread of hobby farms (parcels of land that are zoned for agriculture but are primarily residential, 特指那些不具有农业生产能力的地区)是主要农业地区住宅开发的扩散. 只需要20个5英亩的住宅用地就能减少100英亩的农业用地. 这种极低密度的住宅开发在农业地区的蔓延可能会迅速消耗大面积的生产性农田，并增加城市增长的压力. Moreover, 许多购买这些五英亩土地的人实际上可能更喜欢拥有市政服务的小一点的土地, 但目前的分区实践规定，土地面积不得超过5英亩，这限制了他们的选择.

将40英亩作为农业用地上建房的最小地块(除非满足特殊要求)将促进生产性农业经营，并使将农业用地细分为没有农业产出或效益的非生产性业余农场变得更加困难. 这也将保留对全国农业生产者的保护.

Farming operations are generally more effective and easier to protect and preserve when they take place on larger scales. 一旦小型农业用地周围的土地开始开发, 城市和郊区的发展变得更容易扩张, 威胁着消耗肥沃的农田. 目前属于业余农场的土地可以更好地用作更大、更高产的农场的一部分. However, 小农场对农业至关重要, 特别是对于那些希望在大规模种植前积累经验的初级农民来说. The county needs to carefully evaluate the impacts of its agriculture zoning practices in order to better balance the needs of small-scale farmers with the needs of large-scale operations; for instance, 应该允许将农业用地细分为更小的农场，但防止变成低密度的住宅小区.

Implementation:

  • 市议会和犹他县委员会应该颁布法令，确保在农业用地上建造的房屋的最小地块面积为40英亩 鼓励和保护农业生产. 在较小的土地上建造的房屋应该满足特定的要求，这些要求不鼓励低密度的开发和非生产性兴趣农场的创建.
  • 市议会和犹他县委员会应该探索鼓励小型爱好农场合并为大型农场的方法 或者确保它们被用于农业生产.
  • State and county organizations should encourage farmers to apply to have their lands designated as Agriculture Protection Area 以保护他们的农场，并允许小规模农业经营继续下去.
  • 城市和社区应该开发新的和扩大现有的系统和项目，帮助小农场的新手农民在变得更有经验后转移到大农场.
  • 非营利组织应该教育非农业土地所有者关于购买5英亩农地的相关问题, 特别是当他们不把土地用于任何形式的农业或牧场时.
  • City and county planners should modify zoning codes to help ensure that smaller farm lots are used primarily for farming. 这一步对于那些可能不需要或无法购买40英亩农田的小众和新手农民来说尤其重要.

Examples:

1000俄勒冈之友发起了一项名为“农业新面貌”的倡议，重点是识别和寻找俄勒冈州常见农业挑战的解决方案. 其中许多问题也适用于犹他县.[1] 该倡议探讨了包括地块规模、分区和农场管理在内的问题.[2] The process brought together farmers, 谁开始在解决美国农业面临的一些复杂问题上取得进展. 

鼓励开发商集群发展，促进密集发展, 当农场被开发时，保留了大部分的农田

Who can implement this: 县市官员、农业生产者和开发商

城市化和保护农业用地并不一定是相互排斥的. In fact, 明智的发展和增长可以等同于保护犹他县居民所喜爱的开放空间和农业用地. Cluster development is the concentration of small-scale development in a smaller portion of a designated tract of land. 集群发展通过地役权保护连续的农田或空地, covenant, or deed restriction.

而一块土地上的总密度保持不变, 整体土地面积减少，以便留出土地作保育用途. 而不是在40英亩的土地上开发40块一英亩的土地, for example, a developer may instead conserve 20 acres for agricultural use and develop 40 half-acre lots on the remaining 20 acres of land. 允许灵活的批量大小和调整最小批量要求使这种类型的集群成为可能. 不连续聚类是另一种策略, 将两块或两块以上的土地集中在一块土地上进行开发, 保留剩余的土地作为农田或休憩用地.

希望出售部分土地的农场主可以考虑采用集群式发展的方式，在保留大部分农田功能的同时，将其土地的部分价值套现. 如果在一个大的地块上正确地发展集群生长, 尽管增加了发展，农业经营仍可继续.

Implementation:

  • 个别市议会和犹他县委员会应该鼓励(甚至要求)集群发展 when accepting subdivision plats. If necessary, 城市还应该提供密度奖励，以鼓励开发商采用集群模式.[1]
  • 城市立法者和规划者应该探索城市集群发展的好处. 通过兼并和分区保护开放空间，鼓励紧凑的发展，使城市既能保护自然资源，又能保留城市增长带来的税收收入和其他社会经济效益.
  • 开发商应该创建紧凑型社区，尽可能保留农业用地和开放空间. The benefits of clustering growth are self-evident for developers; houses near large amounts of open space are almost always worth more than houses that are not.[2]

Examples:

十大彩票平台的法明顿市有专门的集群发展条例. 该条例的重点是节约土地, preserving contiguous tracts of land, reducing erosion, 保护现有斜坡和自然区域的植被.[3]

为了减少空地和农业用地的流失, 2013年，新泽西州通过了一项法律，赋予市政当局促进集群发展的权力. The law allows municipalities to offer benefits to landowners and developers who promote noncontiguous clustering. This law, as well as others, 有助于降低基础设施的建设成本，并鼓励更有效地使用纳税人的钱.[4]

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