State Officials

使用和资助保护性地役权保护农田

Who can implement this: State, county, and city officials; communities; governmental organizations; advocacy organizations; and agricultural producers

To protect land for future generations, 州和地方决策者应该共同努力，为保护地役权提供资金. 保护地役权是一种具有法律约束力的协议，它限制土地的使用和/或阻止一块财产被开发. 它限制了与该房产相关的某些权利，通常是所有者对该房产进行细分或开发的权利. 然后，私人组织或公共机构强制执行土地所有者不行使受限制权利的承诺. 土地所有者基本上永远丧失了这些受限制的权利, but in certain cases, 守恒地役权可以在有限的时间内成立, 虽然这些短期地役权往往会不断更新.[1]

地役权有选择地只针对和限制那些为保护特定的保护价值所必需的权利，并根据土地所有者和社区的具体需要进行个别调整. 因为土地仍然是私人所有，其余的权利完好无损, 地役权通过与创造就业机会的联系，继续提供经济效益, economic activity, and property taxes.

保护地役权的运作与开发权转让项目类似, 除了开发权不需要由政府机构评估，也不需要建立收发区. 土地所有者自愿捐赠或出售地役权, 这使得他们可以在保留许多私有产权的同时，用部分财产价值换取可观的一次性收入或税收优惠. A landowner and an easement purchaser, typically an agency, 协商被限制发展权的公平市场价值, 然后这些权利通过保护地役权的记录被出售和记录.

根据联邦税法，捐赠地役权被视为慈善捐赠, 捐赠的人有资格获得联邦所得税减免. In 2015, the U.S. 国会颁布了一项加强联邦税收激励的保护地役权捐赠, which, depending on the value of the easement, 永久增加土地所有者的税收减免.[2]

保护地役权可以保护农民免受向开发商出售土地的压力，并允许他们继续经营农业或退休时获得可观的收入, 将他们的农业经营交给那些将继续在土地上耕作的人. 由于保护地役权导致的财产价值的减少，使土地卖给了农民, rather than a developer, more feasible.

保护地役权应该只在未来许多年可能成为可行农场的土地上建立. Otherwise, 地役权只会限制发展，而不会保证粮食的持续生产.

因为保护地役权的可用资金有限, 以最不可替代的土地为目标也很重要, such as orchards, for preservation.

Implementation:

尽管一些私人和公共组织已经参与管理十大彩票平台的保护地役权, 犹他县可能想要与一个由当地农民和其他人组成的董事会一起特许自己的农业土地信托. 这样的信托将保留地役权的地方控制. The trust could seek and hold funding, buy development rights of farmland, 就各种农业问题向县政府官员提供建议, 和县里所有的自然保护区协调.

  • 现有的政府和非营利组织应该共同努力，通过促进犹他县的保护地役权，明确地将农业视为一种宝贵的资源.
  • 十大彩票平台立法机构应该探索新的和现有的选择，并实施购买保护地役权的长期机制 在最适合长期农业生产的关键农田上.

建立保护地役权的最大挑战是资金. 以下是为保护地役权提供大量可靠资金的几种选择.

Funding Options for Conservation Easements:

  • 回滚税-当绿地指定农田从农业用途中移除时, 如上所述，将所需的“回滚”税投入县农田基金，如由县农业土地信托基金管理的基金. 回滚税是指土地被指定为绿地时所缴纳的较低税额与未被指定为绿地时所缴纳的税额之间的差额.
  • 财产税部分-将县财产税份额的一部分用于农田基金. 这种资助方案可以限制在税收收入充足或增加的年份，以尽量减少对其他县责任的影响.
  • 联邦配套拨款——2014年农业法案提供了数十亿美元的联邦资金，专门用于匹配用于保护农田的其他保护资金, ranchlands, grasslands, wetlands, and forests across the country. 这项联邦法案和许多其他资助机构需要匹配的资金，通常是1:1的比例. 因此，县域应建立上述农地信托等机制来吸引, hold, 并管理与联邦和其他可用资金相匹配的资金.
  • 债券-允许县选民就农田保护债券问题进行投票. 如果在政治上更有吸引力的话，重要的野生动物和/或娱乐区域可以包括在债券中. 公共土地信托可以就宣传和组织如何通过这种债券的最佳方式提供建议.
  • 税收抵免——十大彩票平台立法机关可能会通过一项法案，授予那些为保护地役权做出贡献的人国家税收抵免.
  • 不动产转让税:用于购买保育地役权, 全国许多县都依赖于按房地产销售百分比产生的税收. 在十大彩票平台，房地产交易的价格没有披露. However, sales are public information, 房地产转让可以在出售前根据县评估收取一小笔费用. 这项税收本质上要求那些从破坏农业用地中受益的人支付一笔费用，以帮助在其他地方保护这些土地.
  • 销售税——州立法机关试图通过一项法案，允许对购买农业用地和开放空间的保护地役权征收1%的八分之一的地方销售税.
  • 特区税:如设立农业保护区为“特区”,他们将被授权对获得免税地位的公共资金征税或使用.

勒雷·麦卡利斯特关键土地保护基金提供赠款，以支持关键农业用地的保护, wildlife habitats, 以及其他对州内不同社区至关重要的土地. 该基金高度依赖于从州立法机构获得资金，并不是一种可靠的资源.[3]

县立法者和利益相关者都有兴趣开发一个更窄的, 更集中的农田基金将从立法机构获得更一致的资金. 县和州议员必须共同努力，解决房地产价格上涨带来的挑战，以及农民向开发商出售土地的压力.

Examples:

十大彩票平台有许多不同规模和不同地区的保护地役权项目. 其中一些项目和组织包括:熊河土地保护协会, the Ogden Valley Land Trust, the Summit Land Conservancy Easement Program, the Nature Conservancy Easement Program, and the Utah Open Lands Easement Program.[4]

马萨诸塞州有一个专门为农业利益而设计的保护地役权计划:“农业保护限制(APR)计划是一个自愿计划，为农田所有者提供一个非开发替代方案，他们面临着关于农场未来使用和沉淀的决定. 该计划向农民提供一笔款项，数额相当于其农田的“公平市场价值”与“公平市场农业价值”之间的差额，以换取永久契据限制, 这就排除了对土地的任何使用会对其农业生存能力产生负面影响的可能性.”[5]

宾夕法尼亚州采取了一种非常规的方式，征收香烟税, 是谁资助了该州45%的自然保护地役权. 其余的费用由县和州政府提供.[6]

在犹他县建立农业保护区，以支持各种规模的农场经营

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农业保护区(APAs)旨在保护农业和牧场经营. 在APA范围内的土地上的农业经营被赋予“最高优先使用地位”,这意味着从监管角度来看，它们的价值高于住宅和商业用途.[1] APAs建立了20年，可以修改, renewed, or terminated at the end of that period.

APAs help protect farmers against nuisance lawsuits, 州和地方机构对农场结构和做法的不合理限制, changes in zoning designations, and roads cutting through their farms. 它们还可以通知邻近的土地购买者，他们正在购买受保护农场附近的土地.[2] apa有助于防止小型农场被出售给开发商, 这使更多的小农场适合初学的农民，并有助于减轻小农场的一些固有风险. 这些保护区使农民能够更加安心地经营自己的业务，而不必担心外部力量扰乱他们的生计.

目前建立农业保护区的条件如下:

  • Each APA must be a minimum of 20 contiguous acres. APA的提案必须由该地区大部分土地的所有者签署，并包括以下信息:
    • The boundaries of the potential APA
    • Any limits on agricultural production in the area
    • 区域内土地登记所有人的名称
    • The number of acres of each parcel within the area.
  • 如果提案得到县委员会的批准，任何时候都可以在APA中增加或删除土地.

 

Implementation:[3]

  • 政府和非营利组织应该教育当地的土地所有者，让他们了解APAs的好处和局限性 帮助社区开始建立APAs的进程.
  • 十大彩票平台县评估办公室应该在网上提供一个易于访问的APA应用程序 to increase the transparency of the process. 犹他县的APA应用程序目前可在线获得，并将过程分解为易于理解和遵循的步骤.[4]
  • 市议会和犹他县委员会应该通过一项允许自动建立APAs的法令 满足农业生产的最低面积要求.
  • 十大彩票平台立法机构应该将APA的最小面积降低到5英亩 so that more lands can qualify for protections.
  • 农业生产者应共同努力建立APAs in their communities. 虽然州法律允许在全州范围内建立APAs, 各社区负责监督在其管辖范围内建立的援助计划. 城市应该建立委员会来确定可能的APAs，并与土地所有者合作简化申请程序.

Examples:

十大彩票平台法律允许在全州范围内建立APAs, 每个国家都在调整和修改这一进程，以满足其具体需求并改进实施.[5] 十大彩票平台县法典专门针对APA，并建立了APA咨询委员会，以协助在全国范围内创建APA.[6]

今天，犹他县在犹他湖的每一边都有70多个APAs. 这些APAs是保护全国城乡农田的宝贵工具.

 

鼓励更高效的农业用水系统和做法

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All water in the Jordan River Basin is connected. 整个盆地的水被用于各种住宅, agricultural, 以及流域内不同地点的其他用途. Different cities, communities, 个人应该共同努力，更有效地利用这些水，并在整个流域范围内节约用水.

However, 许多这些提高效率和保护环境的努力需要首先由县政府进行探索和激励, its cities, and regional water agencies. 因为改变用水行为目前对个人没有好处, 许多人没有什么动机去努力提高用水效率. 尽管一些保护措施可能会减少分流的水量, 它们还可能增加整个盆地的总体枯竭. 出于这个原因，最好从整个流域的角度来看待保护问题.

十大彩票平台的城市也面临着管理水和水权的挑战. 这些城市往往最终囤积了水，却不知道如何最好地利用这些水. 协助城市管理水权将有助于保护水资源, 鼓励更广泛地了解盆地中的水, 在分配水资源到不同用途时，避免人为短缺. Many conservation measures, such as maintaining or lining ditches or canals, 是否也能从国家或其他实体的更多援助中受益.

区域水务机构可以填补这些知识和管理方面的空白，并使地区能够集中资源. 它们还允许在更多的地方尺度上讨论和解决水问题, 避免了在十大彩票平台讨论水问题时常见的全州范围内的政治斗争.[1]

Implementation:

  • Lawmakers, government organizations, 非营利组织应该支持节约用水的项目 such as: drip irrigation systems, lining canals, soil management, and developing efficient irrigation equipment.
  • 州、县、市的官员应该在更大范围内鼓励节约用水.
    • 各组织和政策制定者应帮助生产者和社区更广泛地了解水系统和水管理，以激励县居民更有效地用水.
    • State, county, 城市立法者应该为节约用水和/或实施更好的节水措施的生产者和社区成员提供税收减免和税收抵免等财政激励措施.
  • The Utah legislature, the Utah County Commission, 各个市议会应该鼓励和支持现有的组织在区域范围内管理和节约用水 in Utah County and throughout the state. 像地区水务局或水利区这样的组织可以作为一个强大的工具，帮助那些希望更有效地利用和保护水资源的地区.
    • Based on support from community and local lawmakers, 州立法者需要对水资源管理结构进行改革.
    • 根据居民的需要和实施目标进行调整, 应该在整个流域范围内建立单独的地区, county, or community scale. 

Examples:

加州水资源部专注于综合区域水管理(IRWM)，作为区域水管理者和管理团体在当地和区域水基础设施投资和解决当地水问题的一种方式.[2] California has 48 IRWM regions, 它们覆盖了该州87%的地理面积和99%的人口. 每个地区都有自己的挑战和可用资源来解决水问题. 加州IRWM在2014年干旱期间发挥了重要作用, 允许全州不同的地理区域节约用水，并在区域和全州范围内应对独特的挑战.

 

使用替代的水转移选项来停止购买和干燥的做法

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由于住宅和市政发展给立法者带来了确保水权的压力, 城市有时会购买农业用水权和土地, transferring them away from agricultural uses. Because of this pressure from development, 生产者被激励出售他们的水权, 常常不得不让他们的土地停止农业生产.[1] 其他调水方案将使城市在分配水资源的同时仍能保护农业用地. 当农民的水权因侵占性开发而变得更有价值时，他们也将给予他们更多的选择.

Alternative Water Transfer Options:

Fallowing agreements: In a fallowing agreement, 农民和水资源管理者表示，城市将付钱给农民，让他们把一定比例的土地变成荒地，而不是将原本用于土地的水转移(或租赁)到城市用途.[2] 后续协议为农民和牧场主提供了一种临时的方式, rather than permanently, cash in on some of their water rights.

Alternative transfer methods (ATMs): ATMs 农业生产者之间是否存在结构性协议, water managers, 当地立法者允许将水转移到新的用途，同时尽量减少对当地经济的影响，并为农业生产者提供资金.[3] 这些方法通常概述了如何优化水转移后剩余土地的农业和非农业效益. 自动取款机通常还包括缓解措施，以帮助尽量减少对当地社区和环境的影响.

发展权转让(TDR)项目:TDR项目可以用来阻止城市不必要地兼并开放空间. 一些农业用地可能因不必要的兼并而变得功能失调或不合规, 特别是当兼并只是为了确保新开发的水权时. 犹他县的城市只有在有利于社区所有成员的情况下才应该兼并土地

Implementation:

  • 市议会和规划者应与农民和牧场主密切合作，使用调水方案，以保持农业用地的生产. 市议会应寻求其他的水转移方案，而不是在不探索所有方案的情况下将水权从农业转移到城市.
  • City councils and planners should 确定哪些农业用地在过去通过购买和干燥的做法被剥夺了生产 探索向农民归还水权的方法，使他们能够再次将土地用于农业生产. 所有的转让都必须在买卖双方自愿的协议下进行.

Examples:

科罗拉多州在2014年立法会议后签署了一项专门针对“买干”行为的法案.[4] 该法案允许地方政府批准任何将水权从农业转移到家庭用途的开发项目. 即使一些农业用地被开发，也要保护水资源, 该法案还限制了在取代农业用地的住宅用地上用于浇灌草地的水量.

 

控制大量用水的入侵物种

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因为一些入侵物种需要大量的水, 将它们从十大彩票平台的河流和湖泊中移除可以极大地改善城市和农村可用的水量.

Phragmites, for example, 是十大彩票平台海岸线上最常见的入侵物种之一吗. 它们形成了一种有害的单一栽培，因为它们传播得很快，消耗了大量的水. 芦苇被犹他县认为是一种“有毒的杂草”,“适应不利条件和自然灾害, 能够战胜并最终消灭本地植被和至关重要的湿地.[1] 芦苇也是蚊子和, when dried out, 成为犹他湖自然环境和人工开发项目的主要火灾隐患. 也许最重要的是，这些植物消耗大量的水. In fact, 移除大盐湖沿岸的芦苇所增加的水量相当于修建熊河管道所减少的水量.

柽柳(也被称为盐杉树)是十大彩票平台海岸线上常见的另一种主要入侵物种. Though less common than phragmites, 红柳具有分泌盐的特性，可以向水和土壤中添加盐，使它们对本地植物物种来说是贫瘠的, 从而降低了十大彩票平台海岸线栖息地的质量，同时也使用了不成比例的大量水.

Implementation:

The tamarisk could be culled with tamarisk beetles, 虽然甲虫一旦被引入就很难控制. 红柳植物也会在高遮荫条件下死亡，而一些本地植物则不会, 十大彩票平台人可以利用这种现象来帮助消灭这种植物. In Utah, 控制除草剂已成为控制芦苇和红柳最广泛使用的方法之一.

  • 十大彩票平台的立法者和组织应该加大力度清除入侵物种 并且应该努力更好地了解搬迁对环境的影响.
  • 十大彩票平台的立法者应该探索通过资助团体扩大扑杀行动, bills, 以及控制入侵物种的部门 在犹他湖和犹他县其他主要水源附近.

Examples:

十大彩票平台县杂草控制委员会负责执行该县的杂草法, including invasive species.[2] 委员会包括立法者和农民(任期四年)，以便在讨论中平衡观点. 该委员会每年召开四次会议，讨论杂草控制法律以及不同杂草对该县水道和农业构成的挑战.

2014年，犹他湖委员会发起了一项重大的芦苇清除行动. 它的目标是在三年内清除犹他湖不同海岸线上95%以上的芦苇.[3] 该委员会目前正在进行这项工作，并在每个生长季节扩大清除行动.

发展紧凑型基础设施，鼓励在已有服务的地区而非偏远地区发展土地

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创建和维护新的基础设施(道路、水管、管道、电线等).)对于城市和开发商来说，在建设新的住房开发项目时，成本可能会很高, 特别是当这些开发项目远离现有道路时, sewage, and power systems.[1] 为了连接现有基础设施和新开发项目而必须建造的走廊，不可避免地会导致整个走廊沿线发生额外的开发, often consuming open space and agricultural lands. 维护和扩大城市地区现有的基础设施往往比在外部地区为昂贵的扩建提供资金要便宜. As a result, 对于开发商来说，建筑开发的成本会降低，这可能会使十大彩票平台的住房存量大幅降低.[2]

在欠发达地区扩大基础设施会鼓励进一步发展, especially given the pressures of population growth. 这种额外的开发往往会破坏连续的农田，并通过封闭运河增加农业基础设施的成本和复杂性, making maintaining easements more difficult, among other negative impacts. 如果社区希望农业用地继续用于农业, 立法者和规划者必须谨慎管理城市基础设施的扩张，包括道路, water pipes, sewer lines, and power lines—into these areas, 同时仍然允许足够的扩张以满足市场需求. 在不鼓励住宅或商业开发的情况下提供充足的农业用水的一个战略是建设二次水基础设施. 二次水满足农业灌溉需要，但不能饮用, 这意味着开发商需要建造更昂贵的基础设施，才能将土地变成住宅区.

Implementation:

  • 开发商和城市应该制定和实施基础设施规划，并制定符合城乡需求的政策和标准. These plans may include measures, for example, 这限制了新基础设施的数量，或使开发远离用于农业灌溉的运河.
  • 开发商和城市应保护现有的农业基础设施资产，并在规划基础设施时考虑农业影响. 供水和机械使用的基础设施对农业经营至关重要，应该在不受住宅和商业发展不当阻碍的情况下提供.
  • 各个市议会和犹他县委员会应该制定规章制度，鼓励在现有基础设施附近进行开发 而不是在扰乱农业生产的地方. 当需要城市发展时，应该首先开发城市内和城市附近的地区. 以最大限度地减少跨越式发展，其中农场和城市发展混合, 基础设施计划应该明确，并平衡扩大供水等服务的需求, sewer, and roads with protecting landowners’ rights. 基础设施投资也应该合理安排，以帮助土地所有者了解什么时候可以将服务扩展到他们的土地上，以及在某些地区建设城市便利设施可能需要时间.
  • 立法者和规划者应该将土地使用决策与地方和区域的长期规划联系起来 更好地协调各项基础设施改善工作. 更好地协调各级利益相关者和立法者的愿景和目标，将有助于确保基础设施的有效发展，减少不必要的成本和建设.

Examples:

Placer County, California, 使用等效住宅单元(edu)来模拟不同的基础设施建设计划，展示城市未来的多种不同场景. 他们的模型显示，与其他发展项目相比，下水道服务的成本要低得多，基础设施紧凑, helping them decide to develop more compactly.[3] 犹他县可以采用类似的模式，即远离现有基础设施的地区将比邻近地区支付更高的下水道服务费用.

更新城市规划和分区实践以鼓励农业, 改变法规促进农业发展和更好地管理水资源

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城市可以通过更新城市规划和分区实践来解决和鼓励农业和水资源管理问题，从而帮助保护当地农业. 因为农业是犹他县经济和遗产的主要组成部分, 具体解决农业和水问题可能会导致增加保护措施，并在城市规划中更加强调农业. 城市可以为农业经营提供重要的帮助, especially if, in their city plans, they make an effort to include farmers’ interests, preservation strategies, and other resources. 长期的区域和城市规划可以促进对应该为子孙后代保护的主要农田的识别.

Implementation

城市规划和分区实践在规划人员的自由裁量权下发生变化, planning commission, and city governments. In each city, 这些组织应该决定在其边界内支持农业，使这一战略成为一个更多方面的战略，需要由每个城市实施.

  • 犹他县及其各个城市应考虑在其总体规划中解决农业问题. If cities are encouraged to think about agriculture, 保护计划不太可能半途而废.
  • City councils and planners 应该通过总体规划和土地利用规划鼓励农业发展吗. 市议会和规划者应该注意到保护农业的普遍愿望，并开始专注于更好地了解水资源管理.[1] 在制定或修改规划时，规划者应考虑以下几点:[2]
  1. Development trends, plans, 或者每个社区可能影响农业发展和保护的需求(包括人口增长), economic growth, housing stock, business development, environmental preservation, and more)
  2. Agricultural uses of land, 包括每个社区农民特有的关键农业专业
  3. 重点农业资源和基础设施
  4. 对农业生产、加工、供应和流通的预期变化
  5. Goals for agricultural development in the community
  6. 增加非农业地区住房密度的方法
  7. 与农田保护有关的主要土地问题，以及解决这些问题的具体计划
  • 市议会和规划者应该更新他们的城市分区做法，鼓励更紧凑的发展，并增加对农业用地的支持. 这些做法保护了整个县的水和土地，并可以减少新住宅开发所消耗的农田数量.

Examples

Santaquin, Utah, 通过精心规划和考虑农业在该地区的重要性，已成为农业保护的区域领导者. 该市创建了一个专门用于农业的分区，以便允许在商业中不存在的特定保护, residential, or industrial zoning classifications.[3] [4] Private landowners, for example, 如果他们使用的是私人供水系统，就不需要连接到城市的供水系统, 这项豁免超越了传统的分区和开发实践，并降低了基础设施建设的成本. 圣塔昆还与当地农民合作，通过官方城市营销和年度农业庆祝活动，促进农业旅游和其他商业农业企业.

Many Midwestern states have robust plans for farmland and agricultural preservation; aspects of these plans can be adopted by Utah County and its cities. Wisconsin, for example, 为各县制定自己的农田保护计划制定了全州指南, 允许各县通过加快关键的保护程序来拯救农田.[5] Iowa County, Wisconsin, 制定农田保护计划，实施全州指南中的策略, creating concrete, real world examples of some of the guide’s concepts.[6]

确保城市增长发生在适当的地方，并在住房和农业用地之间建立缓冲

Who can implement this: State, county, and city officials

犹他县重要的农业用地正受到不断扩大的城市增长的威胁. To help preserve agricultural land and greenspace, 地方立法者应该鼓励在更适合发展的地方发展.

十大彩票平台已经通过禁止在非建制地区进行大规模开发来限制城市地区的扩张. 瓦萨奇前线的湖泊和山脉也是盐湖城和普罗沃-奥勒姆大都市区发展的自然边界. However, 人口增长和随之而来的发展需求给犹他县的许多自然资源和农业用地带来了压力. 对这些土地的额外保护可能是必要的，以减轻与人口增长有关的影响.

农业缓冲为典型的耕作方式提供了额外的空间，即使开发发生在农场作业附近. 开放空间缓冲区的目的是保护农场免受居民的滋扰投诉，并保护公众的健康和安全免受噪音的影响, dust, odor, pesticide use, 以及农业和牧场的正常活动.

When adopted through the land use review process, 缓冲区是法律规定的住所之间的分隔, schools, 以及其他可能与附近农业活动不相容的土地用途.[1] 农业缓冲可以帮助农场和居民共存. 通过法律规定的缓冲来隔离农场减少了投诉，并允许农场更自由地经营，而不必担心日常业务对邻居的影响.

Implementation:

  • Individual cities must decide 他们希望在哪里进行大部分的城市发展，在什么上 发展密度最能满足其社区的需要. 农业缓冲区可能会在总体土地使用计划中实施，或者通过十大彩票平台不同司法管辖区的分区法实施.
  • 市议会和规划者应该审查和修订兼并法 以及其他影响未来城市发展可能发生的地方的法规，以确保它们符合社区需求和未来增长的预期结果.
  • 十大彩票平台县委员会应鼓励各城市在其居住区/商业区和农业区之间建立缓冲区 协助劝阻未来发展及防止滋扰投诉.

Examples:

卡什谷南部走廊开发计划旨在指导连接威尔斯维尔卡什谷城市的走廊上的私人和公共土地的开发, Nibley, and Logan.[2] 该发展计划包括开放空间缓冲，以保护农业用地，并保持该地区的农村感觉. 该计划的缓冲区符合社区的愿望，并将有助于指导该地区不可避免的发展，以保护Cache Valley强大的农业遗产.

建立税基分享计划，鼓励保护农业用地

Who can implement this: State, county, and city lawmakers

销售税是城市最大的收入来源之一. 销售税的很大一部分直接流入了征税产品销售的城市. As a result, 城市之间经常相互竞争以吸引零售商(百货公司), furniture stores, auto dealerships, etc.). 城市有时会划定商业区域，以期满足相应的零售发展需求, as expressed in the saying, “If you zone it, they will come.”

另一方面，农业被认为是一个城市最低的税收来源之一. 因为城市常常被误导，认为商业发展比保留土地用于农业更有利可图, 他们可能会受到诱惑，发展尽可能多的业务, often at the expense of farmland. 但城市也应该明白，农场需要的服务很少，因此可以降低基础设施成本, 而商业和住宅开发项目的维护成本更高. 农业所贡献的收入也超过了它所需要的支出.

新罕布什尔大学(University of New Hampshire)对社区服务成本的研究得出的结论是，住宅开发项目带来的收入低于它们对政府支出的需求. Farmland requires $0.在公共服务领域，每缴纳1美元的税收就需要缴纳37美元，而住宅用地则需要缴纳1美元.11 in services for every dollar paid in taxes.[1] 城市需要了解农业用地的价值与它们较低的公共服务成本之间的关系; though agricultural lands do not generate major tax revenue, 它们的维护和提供其他服务的成本更低，而这些服务往往被纯粹的经济分析所忽视.

确保农业用地免受以税收为基础的开发的更好保护的一种方法是将地方税收结构转变为税基共享计划. 这种收入结构的变化将允许城市根据人口而不是城市商业开发的数量来分享区域商业税. As a result, 城市将能够更好地保护当地食品的供应，并减轻在农业用地上建设零售或住宅开发项目的压力.

税基共享计划将有助于城市之间的合作，并以有利于整个地区的方式行事, 而不是只关注自己社区的利益. 城市将不太可能过度分配商业发展，也不太可能不必要地破坏农田，因为它们有信心自己将获得该地区的部分税收, regardless of what businesses they have. 改变税收结构也将使市场更有效地运作, 确保区域内零售额与实际需求更接近.

Implementation:

  • 州和市的立法者应该在全州范围内共同努力改变税收政策 这样一个以共享为基础的系统在他们的管辖范围内是合法可行的.
  • 城市应该共同合作，愿意分享他们的商业税收. 拥有大量零售业的城市必须愿意与零售较少的城市分享税收, 其他城市可能需要帮助支付与另一个城市零售相关的区域基础设施成本.
    • 税基共享可以作为犹他县的一种选择进行探索, 尽管这将是对现状的重大改变，可能需要对县和整个州进行独特的调整.
    • 首先需要仔细定义“区域”的构成, 然后，各地区需要紧密合作，分配资源和税收.

Examples:

双城地区(明尼阿波利斯-圣保罗)有一个创新的税基共享计划, known as the Fiscal Disparities Program. 这个由七个县组成的地区幅员辽阔，各社区共享的商业-工业税数额使该计划独具一格.[2]

With the support of the Metropolitan Council, 明尼苏达州立法机构于1971年创建了大都市区计划. 委员会决定，税基共享支持他们的目标:

  • Promoting orderly and efficient growth.
  • Improving equity.
  • Strengthening economic competitiveness.
  •  鼓励保护环境和提高宜居性的土地利用.

税基共享将工商业增长的财政收益扩散到整个地区, 不管房产在都市区的哪个位置. 它还减少了工商业企业多的社区和工商业企业少的社区在财产税财富上的差异. 这些财富差异反映了工商业发展如何倾向于集中在区域基础设施和服务附近, such as highways, wastewater treatment, and transit.

从1975年开始，明尼苏达州立法机构制定了一项税基共享计划:

  • 共享都市圈成长所产生的资源.
  • 减少对税基的竞争，促进有序发展.
  • 在现有的地方政府和地方决策体制内开展工作.
  • 鼓励所有人为整个七县都市区的发展而努力.
  • 帮助处于不同发展和重建阶段的社区.
  • Encourage environmental protection.

How tax-base sharing works

Since 1971, 地方税收管辖区贡献了商业税收增长的40%, industrial, 公用事业财产税将被分配到整个地区共享的税基池. 地方财产税管理人员根据社区的人口和人均财产的市场价值(与大都市地区的人均市场价值相比)，将共享池中的资金分配给社区. 人均房产税低于平均水平的社区在整个地区的税基中所占的份额略大.

 

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